Budowa domu na kredyt. Co warto wiedzieć?

budowa domu na kredyt

Kolejny wpis bazujący na moich doświadczeniach z budową domu na kredyt. Przedstawię Wam szereg moich doświadczeń i wniosków po budowie. Będą to pewnie takie podstawowe sprawy, ale większość z tych rzeczy zaskoczyła mnie jako laika, więc informacje mogą przydać się i innym.

Nie liczcie, że porwę się na opisywanie krok po kroku formalności związanych z wydaniem pozwolenia na budowę, bo to wciąż dla mnie czarna magia. Ale będzie kilka ciekawych uwag, których próżno szukać w Internecie. Nie wszystko będzie związane ściśle z finansami.

Poprzednio pisałam o:

  1. Kredyty i pożyczki. Brutalna prawda
  2. Co zrobiłam, żeby wziąć tani kredyt hipoteczny?

Formalności

Załatwianie formalności może trwać miesiącami. Począwszy od przepisania działki do wydania pozwolenia na budowę, formalności zajęły nam około 9 miesięcy. Urzędnicy w naszym przypadku zawsze czekali do ostatniej chwili. Jeżeli mieli 2 tygodnie na wydanie decyzji, to pismo otrzymywaliśmy pod koniec drugiego tygodnia. Jeśli mieli miesiąc czasu na wydanie decyzji, to czekaliśmy miesiąc. Do tego należy dodać czas na uprawomocnienie decyzji czy czas na wniesienie sprzeciwu przez sąsiadów. Przeważnie po dwa tygodnie. Człowiek też nie jest alfą i omegą i nie zawsze dało się coś załatwić sprawnie i od razu, a najlepiej z wyprzedzeniem.

Samo załatwianie kredytu może zająć parę tygodni. Musisz znaleźć czas na podszkolenie się z bankowości. Później poświęcisz czas na porównywanie ofert, wizyty w banku, dowożenie kwitków, czytanie umowy, negocjacje. Oczywiście też będziesz czekać na wydanie decyzji przez „centralę”, ale na szczęście trwa to szybciej niż w przypadku urzędów.

Wspomnę tu przy okazji o przyłączu energetycznym. Przedsiębiorstwo energetyczne daje sobie 9 miesięcy (nie wiem czy zawsze – u nas to norma) na realizację przyłącza i prawie tyle każe czekać. Warto zatem pomyśleć o tym wcześniej.

Koszt formalności w banku

Jak już wspominałam w poprzednim wpisie, formalności w bankach kosztowały nas łącznie 7439 zł:

  • 1000 zł – niepotrzebny rzeczoznawca,
  • 5750 zł – prowizja,
  • 200 zł – wycena banku,
  • 150 zł – kontrola przed I transzą,
  • 200 zł – wpis do hipoteki,
  • 120 zł – pierwszy rok ubezpieczenia,
  • 19 zł – opłata w Urzędzie Skarbowym.

Oczywiście, wrzuciłam tu dużo różnych opłat do jednej grupy, ale chcę Ci naświetlić z jakimi kosztami mniej więcej będziesz musiała się liczyć. Mogłam coś pominąć, jakieś drobne opłaty urzędowe. Jeżeli tak, to będą zawarte poniżej.

Koszty innych formalności

  • 1010,4 zł – formalności zanim zostało wydane pozwolenie na budowę. Najdrożej geodeta: 350 zł za wyznaczanie punktów na działce czy 450 zł za narysowanie dokładnej mapki, reszta to jakieś wypisy, odpisy lub wyciąganie mapek z urzędów.
  • 1358 zł- koszty związane z notariuszem – przepisanie działki.
  • 1347 zł- droga biegnąca przy naszej działce jest powiatowa, więc musieliśmy mieć specjalny projekt wjazdu (1000 zł) i pozwolenia na jego budowę.

Razem 3715,4 zł. Poza tym, pamiętaj o :

  • projekcie domu – u nas mało: 1183,83+700 zł adaptacja,
  • kierowniku budowy – też mało – 300 zł przy odbiorze domu,
  • odbiorze domu – geodeta 550 zł, wodociągi 60 zł, kominiarz 200 zł, elektryka nie pamiętam, wciągnęło kwotę w koszty całkowitej robocizny.

Wypłata transzy

Kredyt nie jest wypłacany w całości, tylko w częściach – w transzach. Masz wpływ na częstotliwość i wysokość wypłacanych transzy, jednakże bank będzie miał też swoje minimalne ilości wypłat – musi mieć pod kontrolą przebieg realizacji budowy. Wypłacaliśmy pieniądze cztery razy: 50, 50, 50 i 80 tys. zł.

Każda wypłata transzy łączy się z kontrolą, za którą musisz zapłacić. My wypłacaliśmy kredyt w czterech transzach, a kontroli mieliśmy aż 7. Pierwsze cztery kontrole były przed wypłatą każdej kolejnej transzy. Piąta kontrola dotyczyła odbioru domu przez bank, czyli przytaknięcia, że wybudowaliśmy zgodnie z umową. Nie zdążyliśmy wszystkiego zrobić, więc podpisaliśmy aneks do umowy przedłużający czas realizacji o rok i z tym łączyła się kolejna kontrola. Ostatnia, siódma kontrola była ostatecznym, tym razem pozytywnym odbiorem domu. Pierwsze dwie kontrole kosztowały nas po 150 zł, kolejne po 200 zł – razem 1300 zł.

Dopóki pobierasz transze, płacisz co miesiąc odsetki od pobranej kwoty, a kapitał zaczynasz spłacać dopiero, jak wybierzesz cały kredyt.

Kontrole

Zdarza się, że kontrole odbywają się na papierze, ale to wyjątkowe sytuacje i nie ma co na nie liczyć. Niestety trzeba się regularnie wywiązywać z realizacji transzy. Co gorsza, dla banku liczą się tylko wykonane prace. Jeżeli masz kupione materiały, które leżą na budowie, masz na nie faktury, ale nie są wykonane, to dla banku się nie liczą. Z drugiej strony, osoba przeprowadzająca kontrolę to też człowiek. Musi zrobić zdjęcia, które odzwierciedlą stan wykonanych prac, ale nie będzie robić zdjęcia każdego pustaka… Na zdjęciach nie będzie widać, że dom z drugiej strony nie jest jeszcze ocieplony i dachówka położona jest tylko z jednej strony. Musisz się postarać chociaż o pozory. Jeżeli perfidnie zaniedbasz wiele rzeczy, nie ma zmiłuj:)

Może być taka sytuacja, że nie zrealizujesz części budowy, więc bank będzie chciał, żebyś wykazała środki na koncie, które powinnaś była przeznaczyć na budowę. My nie musieliśmy przedstawiać wyciągu z dłuższego okresu (oprócz udokumentowania wkładu własnego), ale pobierany był stan konta z jednego dnia, więc było to pewne ułatwienie, żeby dane środki wykazać.

W umowie będą zapisy o możliwości kontroli przez cały czas trwania umowy, ale my (odpukać) jeszcze takiej nie mieliśmy.

Ubezpieczenie domu

Od samego początku będziesz musiała zapłacić obowiązkowe ubezpieczenie domu. Takie podstawowe od ognia i zdarzeń losowych. Nawet jeżeli budowa nie przypomina jeszcze domu, to bank i tak chce mieć takie zabezpieczenie. Oczywiście możesz zapłacić nieco niższe ubezpieczenie za mniejszą wartość budowli.

Ubezpieczalnię możesz wybrać dowolną i zmieniać ją na inną, kiedy kończy się polisa. Będzie to jednak wymagało dostarczania umowy polisy do banku ( bez zmiany wystarczy wysłać skan) i podpisywania cesji ubezpieczeniowej (w przypadku zmiany ubezpieczyciela).

W przypadku budowy, bank będzie chciał, żeby wartość domu na ubezpieczeniu była równa co najmniej wziętym transzom. Górną wartość podasz jednak sama. Pamiętaj, żeby jej nie zaniżać dla mniejszej raty ubezpieczenia, bo gdyby rzeczywiście coś się stało, to tylko Ty na tym stracisz.

Czas realizacji

W umowie będzie określony czas realizacji budowy, czas na dostarczenie dokumentów odbioru domu przez nadzór budowlany i określony czas na wypłatę środków.

Mogliśmy budować dom przez maksimum 3 lata. Podeszliśmy do sprawy jednak zbyt optymistycznie i do umowy wpisaliśmy dwa lata. Nie wyrobiliśmy się. Musieliśmy podpisywać aneks (300 zł), żeby móc budować jeszcze rok. Taka presja czasowa jest irytująca. Czasami chciałoby się zwolnić, odpocząć, zająć się czymś innym, ale trzeba się śpieszyć. Do tego, przeżywaliśmy stres przy obu odbiorach domu: pierwszym negatywnym i drugim pozytywnym.

Muszę tu wspomnieć, że mimo, iż bank nie odebrał nam domu, odebrał go nadzór budowlany. Wprowadziliśmy się do naszego domu rok przed bankowym odbiorem. Jak się przeprowadziliśmy, mieliśmy dostęp do wody tylko w brodziku, nie było kuchni, drzwi do piwnicy czy garażowych, wszędzie kurz, brud i pobojowisko. Ale my się cieszyliśmy. Byliśmy razem, w końcu na swoim. Ja będąc na miejscu (i z małym dzieckiem już) mogłam zająć się sprzątaniem śladów budowy czy pomaganiem mężowi w niektórych pracach. On nie był sam – było mu raźniej.

Czas na dostarczenie dokumentów z nadzoru budowlanego jest nieco dłuższy niż czas na budowę. Masz jeszcze 1-3 miesiące na formalności. Warto jednak pomyśleć o tym wcześniej, bo to znowu kilka spraw do załatwienia, np. odbiór budynku przez kominiarza, elektryka, kierownika budowy, zakładu wodno-kanalizacyjnego i innych.

Czas na wypłatę transzy jest zwykle krótszy niż czas na realizację budowy. To kolejny poganiacz, bo trzeba oczywiście do tego czasu zrealizować wcześniejsze transze i prace z tym związane.

Podobno dopiero drugi dom buduje się dla siebie. Dopiero przy drugim jesteś pewna, co i jak. Pamiętam, że u nas często brakowało czasu, żeby się namyślić, co i gdzie chcemy mieć/zrobić. Nie udało się też zrealizować wszystkich pragnień, jakie wobec wymarzonego domu mieliśmy. Nie mam na przykład wysepki w kuchni, a w łazience jest przeważnie zimno:) Z drugiej strony, tyle jest teraz rzeczy do wyboru, że gdyby nas nikt nie poganiał, można by się zastanawiać bez końca.

Wykonawcy

Mimo, że mąż dużo wykonywał sam, to jednak wynajęliśmy kilku fachowców i „fachofców”. Mieliśmy hydraulika, elektryka, cieśli do konstrukcji dachu, tynkarzy czy stolarza do mebli kuchennych.

 

Ciężki orzech do zgryzienia – znaleźć kogoś, kto wykona pracę dobrze i w terminie. Było dwóch takich, co zbywało nas miesiącami. Duża wina po naszej stronie, bo z nikim nie podpisywaliśmy umowy – jakoś tak… nie ma u nas takiego zwyczaju. Ci, którzy wykonują swoją pracę solidnie są drożsi i na ogół mają zlecenia zaplanowane dużo na przód, więc dobrze pomyśleć o nich wcześniej i zarezerwować sobie termin. Każda obsuwa może wpłynąć na czas realizacji budowy.

Nie licz co do grosza

Zawsze wypadną jakieś nieprzewidziane wydatki. Trudno wszystko przewidzieć. Oczywiście, jeżeli ustaliłaś w budżecie, że kupisz płytki do 50 zł za m. kw., to nawet jeżeli spodobały Ci się droższe, możesz się uprzeć i kupić inne, tańsze. Ale myślę, że lepiej wziąć pod uwagę jakieś nieplanowane wydatki. Mówi się, że powinny stanowić aż 20% wartości inwestycji.

Z drugiej strony, możesz nie zdążyć zrealizować budowy w 100%. Być może zabraknie Ci na to pieniędzy. Bank toleruje tylko 5% odstępstw, ale to zawsze coś. Przy 200 tys. zł kredytu, to element budowy warty aż 10 tys. zł. U nas przymknięto oko na brak ogrodzenia – to było nasze 5%:)

Dotacje i dopłaty

Zwróć uwagę na wszelkie programy rządowe, dofinansowania z unii czy korzystniejsze kredyty przyznawane po spełnieniu określonych warunków. Problem w tym, że czasami dopóki ktoś nam o czymś nie powie, to nie mamy zielonego pojęcia, że coś takiego istnieje:)

Była Rodzina na swoim, obecnie jest program Mieszkanie dla młodych. Program dokłada pieniądze rodzinom do wkładu własnego. Kończy się już za kilka miesięcy.

Dofinansowanie na dom energooszczędny lub pasywny. Możesz dostać 30-50 tys. zł od NFOŚiGW, jeżeli wybudujesz dom z odpowiednio niskim zapotrzebowaniem na energię. Kredyt, który jest później częściowo spłacony możesz wziąć w wybranych bankach. Poczytać więcej możesz na przykład na blogu Okiem Inżyniera.

Obecnie, ekologię stawia się na pierwszym miejscu i promuje przyjazne środowisku rozwiązania. Spytaj w gminie, czy przewidują jakieś dotacje na kolektory słoneczne, panele folowoltaiczne, przydomową oczyszczalnię ścieków lub inne rozwiązania. Poczytaj w Internecie, może na coś natrafisz.

Tak polecam, ale sama z niczego nie skorzystałam;) Trafiłam z budową w lukę między programami rządowymi. Bałam się budować dom pasywny, bo myślałam, że zjedzą nas wymogi i formalności. W gminie nie było dotacji na oczyszczalnię ścieków, a na inne rozwiązania mnie nie stać, chociaż chciałabym korzystać z odnawialnych źródeł energii.

Facebook By Weblizar Powered By Weblizar

Wszystko ma znaczenie

Będą sprawy, które do głowy Ci nie przyjdą, a będą dość istotne dla użytkowania domu, czy kosztów związanych z jego przyszłą eksploatacją.

Duży dom duży kłopot

Marzy Ci się duży dom i spora działka? Pamiętaj, że od wszystkiego później będziesz płacić podatek. Zapłacisz podatek od gruntu i od nieruchomości. Stawki różnią się między gminami czy dzielnicami miast. Pamiętaj, że lepiej mieć garaż w bryle budynku. Za wolnostojący garaż czy inne pomieszczenie gospodarcze zapłacisz dużo wyższy podatek. U nas jest to na przykład 0,71 zł za 1 m. kw. powierzchni użytkowej w przypadku domu i aż 7,62 zł za metr kw. garażu wolnostojącego! Pamiętaj też o pracy jaką będziesz musiała wykonać: konserwowanie domu, koszenie trawy, odśnieżanie chodnika i wiele innych. Twój czas też w końcu kosztuje.

Powierzchnię użytkową do obliczenia podatku liczy się w obszarze, gdzie wysokość jest wyższa niż 1,4 metra. Ma to znaczenie przy poddaszach użytkowych. Czym niższe poddasze tym mniej metrów wyjdzie, ale będzie niezbyt komfortowo się mieszkało. Lepiej postawić ściankę kolankową dość wysoko (co najmniej 1,2 m.), żeby można było się swobodnie poruszać.

Czym dalej, tym drożej

Zawsze marzyłaś o mieszkaniu na odludziu? Pamiętaj, że to ogromne koszty podprowadzić media do zabudowań położonych daleko od rozdzielni. Trzeba będzie wybudować długą drogę, którą zimą będziesz musiała sobie sama odśnieżyć. Być może będziesz miała daleko do sklepu i nie będą tamtędy kursowały autobusy szkole. Nikomu nie będzie się chciało jechać taki szmat do Ciebie na kawę, a i spontaniczny wypad do restauracji zamieni się w wyprawę. My mieszkamy na wsi, ale wśród zabudowań i tuż przy szosie, a jednak ku naszemu wielkiemu rozczarowaniu nie chciano nam podłączyć Internetu stacjonarnego. Rozdzielnia jest paręset metrów od nas i moglibyśmy zorganizować przyłącze ponosząc samodzielnie koszty, chyba kilku tysięcy złotych. Dokładnie nie wiem, bo daliśmy sobie spokój. Na szczęście Internet sieciowy chodzi przyzwoicie.

Wszystkie nieklasyczne rozwiązania mogą Cię drogo kosztować. Zapłacisz drożej za okna okrągłe lub w innych niestandardowych rozmiarach. Drożej wyniesie Cię wielospadowy dach, szerokie drzwi wejściowe czy nietypowa szafka w kuchni.

Ekologia a koszty

Zwróć uwagę na czynniki wpływające na energooszczędność domu: mały budynek, ale piętrowy lub z poddaszem użytkowym, dach najwyżej dwuspadowy, okna od strony południowej, z innych stron mniejsze lub w ogóle (kilkuwarstwowe), solidne ocieplenie ścian i dachu, systemy pozyskujące energię odnawialną, pompy ciepła, wentylacja mechaniczna i inne. Takie rozwiązania są na ogół droższe, ale większość z nich przyniesie Ci oszczędności w przyszłości. Podniosą również komfort mieszkania. Kurczę, o ile mniejsze wydatki bym miała, gdybym mieszkała w cieplejszych krajach:)

Trudy budowy

Chciałabym też tu wspomnieć o pewnych trudach związanych z budową domu, czy to za kredyt czy za własne środki. Nawet jeżeli do wszystkiego wynajmujesz ludzi, masz wiele kwestii do dopilnowania, sprawdzenia, wybrania, załatwienia i skontrolowania. Nie ominą Cię mniejsze lub większe zmartwienia.

My mieliśmy o tyle gorzej, że mąż dużo prac wykonywał samodzielnie. W ten sposób zaoszczędziliśmy nieco pieniędzy, ale straciliśmy mnóstwo czasu. Nie przesadzając, te 2-3 lata budowy były wyjęte z naszego wspólnego życia. Mąż miał na głowie pracę zawodową i pracę na budowie, a ja pracę, studia i wszelkie inne sprawy. Wciąż się mijaliśmy. Obecnie dom stoi, ja jestem dumna z męża, że go wybudował, on ma nowe umiejętności, ale nie wiem czy poleciłabym komuś innemu taką opcję.

Dodam jeszcze, że trzeba się naczekać zanim się zamieszka w swoim upragnionym gniazdku:) Podczas naszej budowy, wielu znajomych, którzy zdecydowali się kupić mieszkanie, po prostu chwilę później już w nich mieszkało. Nawet jeżeli ich mieszkanie wymagało remontu, to była kwestia tylko kilku miesięcy. A Ty pracujesz i pracujesz, czekasz i czekasz i końca nie widać.

 

 

Na pewno zapomniałam o pewnych sprawach i nie napisałam o wszystkim. Mam nadzieję, że uzupełnisz te wnioski o swoje własne w komentarzu.

Daj znać przed czym jeszcze powinno się ostrzec tych, którzy porywają się właśnie na budowę domu:)

 

Wysyłam same konkrety

 

To Cię może zainteresować: