Co zrobiłam, żeby wziąć tani kredyt hipoteczny?

Dom od zawsze był moim marzeniem. Od małego dziecka wyobrażałam sobie remont tego, w którym mieszkałam i marzyłam o swoim własnym. Nie marzyłam ani o ślubie, ani o dzieciach, ani o dalekich podróżach, ale o domu. Zapewne dlatego, że mieszkałam w kiepskich warunkach.

Nasz dom nie jest wykończony, ale mieszkamy w nim już ponad dwa lata. Jest jeszcze bardzo dużo rzeczy do zrobienia. Zrobiliśmy tyle, ile się da, żeby było w miarę schludnie i funkcjonalnie i dało radę zamieszkać. Są też rażące elementy, takie jak: żarówki zamiast lamp, wystające kable ze ścian czy brzydkie nieobrobione schody. Najważniejsze, że pomału wszystko idzie do przodu. Mąż w wolnych chwilach ociepla poddasze, żebyśmy mogli, kiedyś zamieszkać na większym metrażu. Obecnie też nie możemy narzekać, bo mamy około 70 m. kw.

Nie jestem bankowcem, więc to co tu opiszę, to wynik moich doświadczeń z bankami. Mogę się mylić w niektórych kwestiach. Jeżeli zastanawiasz się nad kredytem, pamiętaj żeby zwrócić uwagę na wszystkie opłaty, przeczytać dokładnie tabele opłat i umowę. Jeżeli czegoś nie rozumiesz, to dopytuj w banku.

W poprzednim wpisie opisałam moje nastawienie do kredytów konsumpcyjnych. Rzeczy, które wymieniłam jako warte uwagi, dotyczą również kredytu hipotecznego. Jak wiadomo, kredyty hipoteczne na mieszkanie czy dom, to zupełnie inna bajka. Są nisko oprocentowane, często wspierane przez programy rządowe, pozwalają usamodzielnić się rodzinom i są korzystne w porównaniu do drogiego wynajmu.

Co zrobiłam, żeby mieć tańszy kredyt hipoteczny?

Wkład własny

Oszczędzaliśmy, żeby mieć jak najwięcej środków własnych na budowę. Mieliśmy pieniądze z prezentów weselnych, których po prostu nie wydaliśmy. Nie mieliśmy na głowie rat kredytu, ani dzieci, więc miesięcznie mogliśmy odłożyć dużo więcej niż teraz. Żyliśmy po prostu oszczędnie, chociaż nie tak bardzo jak teraz. Dzięki temu, zgromadziliśmy trochę oszczędności i ponosiliśmy na bieżąco opłaty związane z budową.

Działka

Działkę dostaliśmy od teściów, więc to duży plus. Automatycznie podniosła nasz wkład własny w inwestycję (tak bank nazywa budowę domu). Gdybyśmy jej nie dostali, to nie zrezygnowalibyśmy z naszych planów, ale trzeba by uzbierać więcej na zakup gruntu.

Projekt domu

Wybraliśmy dość prosty projekt domu. Żeby nam się podobał, był w miarę energooszczędny i nieskomplikowany, no i oczywiście, żeby sam projekt też nie był drogi. Odrzucaliśmy na przykład projekty z wielospadowymi dachami czy wymyślnymi oknami, których budowa jest droższa. Ostatecznie za projekt zapłaciliśmy ok. 1200 zł + 700 zł za adaptację, czyli zmianę projektu wg. naszych wytycznych i naniesienie domu na działkę.

Koszt budowy

Wiedzieliśmy, że nie będziemy potrzebowali bardzo dużego kapitału na budowę domu, ponieważ:

  • Mąż dużą część prac będzie wykonywał samodzielnie.
  • Wybudujemy dom nadający się do zamieszkania, wykończony na tyle, ile się da – nie mieliśmy potrzeby posiadania kompletnie wykończonego domu.
  • Co się da zrealizujemy później i przy pomocy środków własnych,
  • Będziemy szukali optymalnych rozwiązań, dobrych jakościowo i stosunkowo niedrogich. Mąż nie żałował przy materiałach mających podnieść energooszczędność domu – np. na grubości elewacji czy rodzaju pustaków, ale tam, gdzie się dało staraliśmy się nie przepłacać, np. przy dachówce czy wykończeniu domu.

Wysokość raty

Kalkulowałam na jaką wysokość raty możemy sobie pozwolić. Tak, żebyśmy dali radę spłacać kredyt jak już będziemy mieli dzieci lub pojawią się gorsze miesiące. Zastanawialiśmy się, co zrobimy w razie utraty pracy. W ten sposób oszacowałam, że maksymalnie powinniśmy wydawać na ratę 1300 zł miesięcznie.

Okres spłaty i wysokość kapitału

Wiedząc już na jaką ratę możemy sobie pozwolić, sprawdzałam różne kombinacje z wielkością kredytu, okresem spłaty, wysokością i rodzajem rat. Używałam gotowych kalkulatorów kredytowych. Robiłam to sama – nie zdawałam się na propozycje banku czy doradcy kredytowego. Musiałam być pewna, że dana opcja mi się podoba. Mogłam na spokojnie w domu się zastanowić. Zakładaliśmy, że nie chcemy spłacać kredytu przez milion lat, brać dużo kapitału i mieć wysokiej raty.

Zobacz przykładowe kalkulacje, które łączy podobna wysokość raty. Kalkulacje przy 5% oprocentowaniu i żadnych innych parametrach. Obliczenia nijak się mają do naszego kredytu, stanowią tylko przykład różnych kombinacji.

Kapitał280 000250 000200 000200 000
Okres spłaty40 lat30 lat20 lat30 lat
Łącznie do spłaty648 072,58483 139,6316 778,83350 416,53
Rata1 350,151 342,061 319,911 388,89 (I rata przy malejących)

Jak widzisz, manipulując niektórymi danymi możesz uzyskać podobną wysokość raty. Zwróć uwagę jednak na inne czynniki. Najkrócej i najtaniej spłacisz 200 tys. zł wzięte na 20 lat. Ale czy tak niski kapitał wystarczy Ci na kupno/budowę nieruchomości? Spójrz teraz na pierwszą opcję, 80 tys. z więcej, ale na 40 lat, a ile droższy kredyt – 648 tys. zł do spłaty!

Wysokość raty była moją główną wytyczną, ale inne parametry też były ważne. Szukałam optymalnego wyniku dla kombinacji między wysokością raty, wielkością kapitału a okresem spłaty. Innymi słowy, kredyt przy danych założeniach miał być stosunkowo tani.

Facebook By Weblizar Powered By Weblizar

Porównałam oferty banków

Najpierw porównałam oferty banków przez Internet: oprocentowanie, prowizje i koszty samego złożenia wniosku, ale na niewiele się to zdało… Wiedziałam, że nie możemy składać wniosków do wielu banków, bo to jest widoczne w systemie i później banki nieprzychylnie patrzą na klientów, którzy często wnioskują o kredyt, a tym bardziej jeżeli gdzieś dostaną odmowę.

Nie spodziewaliśmy się, że banki na wszystko mają swoje sztywne wytyczne. Wniosek w pierwszym banku przeszedł, ale okazało się, że nasza inwestycja wg banku wyniesie nas ponad 350 tys. zł, a myśmy chcieli wziąć duuużo niższą kwotę. Poza tym, była tam męcząca papierologia, co chwila trzeba było dowozić jakiś kwitek, który za chwilę tracił ważność. Wiem, że te informacje są mało konkretne, ale niestety nie pamiętam już szczegółów. Mogliśmy wnioskować o tak dużą kwotę, a ostatecznie w transzach wybrać mniej pieniędzy, ale chyba baliśmy się, że kontrole będą zbyt wymagające.

Bank musi zapewnić sobie gwarancję, że inwestycja którą zrealizujemy będzie wartościowa. W razie gdybyśmy nie dali rady jej spłacić, dom powinien sprzedać się bez problemu. Dlatego wybudowanie domu naszą metodą: „żeby dało radę zamieszkać, a resztę zrobi się później ” nie było w zgodzie z wytycznymi banku:)

Zaskoczeni takim przebiegiem sprawy, zaczęliśmy rozważać inne banki. Złożyliśmy wniosek do jeszcze jednego, który miał dobre noty w Internecie i do trzeciego, który miał opinię wśród znajomych nierobiącego problemów.

W drugim banku naraziliśmy się niepotrzebnie na wysokie koszty, bo wymagał przyniesienia kosztorysu od rzeczoznawcy (kosztowało nas to 1000 zł). Pan w banku podchodził do nas bardziej ludzko i doradzał, co zrobić, żeby nie zjadły nas bankowe wytyczne, ale w między czasie załatwiliśmy formalności w trzecim – mniej problemowym banku. Podziękowaliśmy więc za współpracę w drugim banku wydając niepotrzebnie na rzeczoznawcę.

W trzecim – ostatecznym banku udało się przejść pozytywnie procedurę przyznawania kredytu. Bank zaakceptował to, że chcemy na naszą budowę wziąć tylko 250 tys. zł. Gdybym mogła coś teraz zmienić, to zaznaczyłabym mniejszy zakres prac w tej kwocie. Zrezygnowałabym na przykład z ogrodzenia, które mieliśmy wykonać, ale i tak tego nie zrobiliśmy. Było to odchylenie dopuszczalne przez bank (niezrealizowane może być chyba 5% wartości inwestycji).

Przemyślałam każdą propozycję banku

Bank proponował ubezpieczenie kredytu w zamian za niższą marżę, ale za tę opcję podziękowaliśmy. Zawsze pytam o to, co jest obowiązkowe, a z czego można zrezygnować.

Bank proponował założenie konta dla nas obu + karty płatnicze w zamian za obniżenie oprocentowania. Zgodziliśmy się. O ile niższe oprocentowanie mieliśmy dzięki temu? Niestety nie pamiętam… Konto jest darmowe pod warunkiem regularnych wpływów na konto powyżej pewnej kwoty. Karty były darmowe pod warunkiem płatności powyżej 300 zł. W praktyce te produkty są dla nas darmowe. Później zrezygnowaliśmy z jednej karty, żeby mieć mniej płatności do pilnowania.

Bank pytał co z prowizją. Wybrałam opłacenie jej z góry. Chcieliśmy wziąć w końcu jak najniższy kredyt, więc nie chciałam, żeby zawyżała go chociażby prowizja (5750 zł).

Bank proponował (chyba) 25 lat spłaty kredytu. Prosiłam o jak najkrótszy okres spłaty. Zgodził się na 22 lata.

Złota zasada przy kredycie hipotecznym 30-20-20

30% wynagrodzenia – tyle powinna maksymalnie wynosić rata kredytu, żeby nie obciążała zbytnio domowego budżetu. Czym niższy procent, tym bezpieczniej dla Ciebie.

20% wkładu własnego – co najmniej tyle powinnaś mieć środków własnych na budowę. Jeżeli chcesz kupić dom za 300 tys. zł, to powinnaś mieć na to 60 tys. zł własnych pieniędzy i wnioskować o 240 tys. zł. Czym większy wkład własny, tym lepiej dla Ciebie – mniejszy i tańszy kredyt. Właściwie jest to też minimalny wymagany wkład własny przez bank. Jeżeli nie masz w ogóle środków własnych, możesz nie otrzymać kredytu. Niższy niż wymagany wkład oznacza obowiązkowe ubezpieczenie brakującej kwoty.

20 lat – to zalecany okres spłaty kredytu. Czym on krótszy, tym lepiej – kredyt jest tańszy, krócej ciąży Ci zobowiązanie.

Jak to wygląda u mnie?

Mam około 1285 zł raty równej. W zeszłym miesiącu stanowiła ona 27% naszych dochodów.

Wnioskowaliśmy o 250 tys. zł. Mieliśmy około 50 tys. zł wkładu własnego (notarialna wartość działki + własne pieniądze), więc to było około 17 % wartości szacunkowej inwestycji. Na umowie kredytowej mam jakieś większe liczby wpisane jako wkład własny, nie wiem skąd to wynikało, ale wspominałam już, że bank był przyjazny? Ostatecznie, cała „inwestycja” wyniosła nas dotychczas 296 tys. zł, wybraliśmy 230 tys. zł kredytu, środków własnych było w tym 66 tys. zł, czyli 22% wartości inwestycji.

Kredyt wzięliśmy na 22 lata. Chciałam krócej, ale z niewiadomych przyczyn bank zgodził się na 22 lata. To chyba były jakieś bezduszne wytyczne analityków.

Wspomnę tu jeszcze o kosztach bankowych. Wyżej pisałam już o kosztorysie od rzeczoznawcy – 1000 zł. W banku, w którym wzięliśmy kredyt były inne opłaty: prowizja (5750), wycena banku (200), kontrola przed I transzą (150), opłata w US (19), wpis do hipoteki (200), ubezpieczenie domu za pierwszy rok (120). Razem w tym banku 6439 zł. Być może coś pominęłam, góra kilkadziesiąt złotych za jakieś inne wypisy, jeżeli takie dostarczaliśmy do banku. Łącznie z rzeczoznawcą opłaty związane z załatwianiem kredytu wyniosły nas 7439 zł.

Czego nie zrobiłam?

Nie negocjowałam. Nie próbowałam negocjować wysokości prowizji czy oprocentowania, czy nawet produktów dodatkowych. Tam, gdzie mogliśmy prosiliśmy o zmiany w umowie, na przykład o to, żeby był krótszy okres spłaty niż proponowany przez bank lub zrezygnowaliśmy z ubezpieczenia kredytu. Ale nie można tego podciągnąć pod negocjacje:)

Nie skorzystałam z porad doradcy kredytowego. To znaczy byliśmy raz u jakiegoś pana, wchodząc z ciekawości, tak prosto z ulicy. Nie przekonała nas osoba tego pana, ale też sceptycznie podchodzę do wszelkich doradców, uważając, że proponują produkty, które opłacają się tylko im, a nie klientowi. Często doradzają za darmo, a zarobkiem ich jest właśnie prowizja od banków, które oferują. Sama rozumiesz…

Nie wybrałam rat malejących. Mimo, że to bardzo korzystna opcja w porównaniu do rat równych, nie dalibyśmy rady płacić początkowych (wysokich) rat.

Podsumowując

Żeby wziąć tani kredyt hipoteczny powinnaś:

  • uzbierać jak najwyższy wkład własny,
  • wziąć jak najmniejszą kwotę kredytu,
  • wybrać niedrogie mieszkanie lub dom; zastosować niedrogie rozwiązania,
  • wybrać jak najkrótszy okres spłaty,
  • wybrać raty malejące,
  • szukać i porównywać oferty – zdać się na swój rozum,
  • negocjować: oprocentowanie, wysokość prowizji, produkty dodatkowe, ubezpieczenie i inne.

Zostało nam 205,5 tys. zł do spłaty i jakieś 19 lat według planu spłat. Co miesiąc odkładam 100 zł, żeby spłacić kredyt chociaż kilka miesięcy wcześniej. Jest to dla nas duże obciążenie finansowe i psychiczne, ale cieszę się, że tak przedstawiają się te liczby. Lepiej tak niż np. jeszcze 280 tys. zł i 28 lat…:)

 

Daj znać jeżeli o czymś zapomniałam;)

 

[wysija_form id=”2″]

 

To Cię może zainteresować: