Wynajem kontra kupno mieszkania lub domu – porównanie kosztów. #Studium przypadku

oszczędzać grunt to bunt wynajem kontra kupno

Wielu z nas w momencie usamodzielniania się staje przed wyborem: wynajem kontra kupno mieszkania. Na początku przeważnie próbujemy wynajmu mieszkania, żeby się przekonać, czy jesteśmy w stanie utrzymać się samodzielnie lub czy potrafimy dzielić przestrzeń z ukochaną osobą. Jednak większość z nas marzy o swoim własnym gniazdku. Niektórzy szczęśliwcy otrzymują nieruchomości w spadku lub jako prezent od rodziców i nie muszą się wiele namyślać. Inni rozważają czy płacić komuś za wynajem, czy podjąć ryzyko i zaciągnąć wysoki kredyt hipoteczny.

Podsunę Ci wyniki dwóch różnych porównań. Pierwsze to przypadek Pauliny, która wynajmuje mieszkanie w dużym mieście i planuje kupić własne – zastanawia się, jak się to ułoży finansowo. Drugie porównanie przedstawia moją zamianę: wynajmowałam mieszkanie w bloku, a teraz mieszkam w swoim domu na wsi. Porównałam koszty wynajmu, kredytu i opłat w obu rozwiązaniach. Mam nadzieję, że pomogą Ci podjąć decyzję:)

Polacy a zakup mieszkania

Ciekawe dane o statystykach dotyczących zakupu mieszkania znalazłam na Domiporta.pl.

  • Według tych danych, najwięcej chętnych do zakupu mieszkania ma 31-40 lat (36%). Nieco mniej, bo 30%, to ludzie przed 30 rokiem życia.
  • 59% osób szuka mieszkania w dużych miastach – powyżej 500 tys. mieszkańców. Tylko 3% ankietowanych szukało mieszkania na wsi.
  • Tylko 10% jest zainteresowanych zakupem mieszkania wyłącznie na rynku pierwotnym. Pozostali szukają na rynku wtórnym lub rozważają obie opcje.
  • Najwięcej z nich (29%) chce wziąć kredyt do 200 tys. złotych. 25% planuje zmieścić się między 200-300 tys. złotych. Aż 13% chce wziąć kredyt powyżej 600 tys. złotych.
  • 41% sfinansuje zakup za gotówkę i kredyt. 22% tylko za kredyt, a aż 29% tylko za gotówkę (niezły wynik!).

Wynajem kontra kupno. Przypadek Pauliny

Z Pauliną znamy się z czasów szkolnych. Wspomniała mi jakiś czas temu, że chciałaby kupić własne mieszkanie. Zaproponowałam jej, że zrobię symulację kosztów, żeby porównać wynajem z kupnem mieszkania na kredyt. Myślałam wcześniej, żeby porównać koszty na naszym przykładzie, ale dzięki jej informacjom, wpis będzie o wiele ciekawszy. Jej przypadek jest też bardziej porównywalny – mieszkanie, które chce kupić nie różni się wiele od tego, które wynajmuje.

Paulina pracuje i mieszka w Toruniu. Wynajmuje mieszkanie, w którym mieszka ze swoim 8-letnim synem. Biegle włada językiem niemieckim, dzięki czemu ma dobrze płatną i rozwojową pracę. Stale podnosi swoje kompetencję i bierze udział w szkoleniach, dlatego nie musi się martwić o stałość zatrudnienia.

Koszty wynajmu mieszkania

Obecnie Paulina wynajmuje mieszkanie w bloku. Są to 62 metry kw. na parterze, na które składają się: trzy pokoje, kuchnia, łazienka, WC, przedpokój i mały balkon. Za to mieszkanie płaci wynajemcy 900 zł miesięcznie. Do spółdzielni płaci 500 zł czynszu miesięcznie i w tym ma opłaty za: wodę ciepłą i zimną, ogrzewanie, gaz, śmieci, ścieki, fundusz remontowy i opłatę eksploatacyjną. Poza tym, osobno płaci za prąd (około 25 zł/mc) i Internet (50 zł/mc). Przez 1,5 roku (odkąd wynajmuje) nie było żadnej podwyżki czynszu.

Mieszkanie położone jest paręnaście kilometrów od centrum, ale Paulina wszędzie ma blisko: do szkoły syna, do pracy, do lekarza czy sklepu. Odpowiada jej takie mieszkanie: metraż, usytuowanie czy koszty. Wolałaby jednak gdyby było w nieco lepszym stanie.

Wymarzone mieszkanie

Paulina marzy o zakupie własnego mieszkania. Nie chce płacić komuś za wynajem skoro za podobne pieniądze mogłaby spłacać swoje własne mieszkanie. Mieszkając w wynajętym nie może dowolnie remontować mieszkania. Boi się też je ulepszać czy dekorować, bo nie ma pewności, jak długo w nim pomieszka. Kolejny, ważny powód to taki, że chce mieć mniejsze zobowiązania na starość. Żeby wówczas nie musiała płacić komuś za wynajem, bo nie ma pewności, czy będzie ją stać, a nie chce być ciężarem dla syna. Wręcz przeciwnie – będzie miała co zostawić synowi po sobie. „Ciasne, ale własne…” – pisze.

Jej własne mieszkanie mogłoby być podobne do tego wynajmowanego: w tej samej okolicy, 50-60 metrów kw., 2-3 pokoje, w bloku. Dodatkowo chciałaby, żeby miało balkon i komórkę w piwnicy. Zależy jej, żeby podłogi, kuchnia i łazienka były w dobrym stanie, najlepiej wyremontowane. Resztę może sobie modernizować we własnym zakresie po przeprowadzce.

Założenia finansowania

Paulina przesłała mi kilka linków do ofert, które jej się podobają. Dzięki temu mogłam sprawdzić, ile kosztują mniej więcej takie mieszkania i jakie koszty się z nimi wiążą.

Do wyliczeń przyjmuję obecne dane: wysokość prowizji, wysokość oprocentowania kredytu i oszczędności. Wyliczenia nie będą uwzględniały zmiany wartości pieniądza w czasie, zmian stóp procentowych czy przyszłych zmian wszelkich innych kosztów.

Mieszkanie będzie kupione dopiero za kilka lat, kiedy Paulina uzbiera na nie wkład własny. Planuje odkładać po 1000 zł miesięcznie, aż uzbiera około 50 tys. zł na wkład własny. Zakładając oprocentowanie oszczędności w wysokości 2,5%, pożądaną kwotę powinna uzbierać w cztery lata, co da jej 48 tys. zł odłożonych pieniędzy i około 2 tys. zł odsetek z lokat lub kont oszczędnościowych. Musi tylko dbać, żeby te pieniądze zawsze gdzieś sobie procentowały.

Obecnie, koszty wynajmowanego mieszkania to łącznie około 1475 zł/mc. Paulina twierdzi, że jest w stanie na mieszkanie wydawać do 1700 zł miesięcznie – w tym rata kredytu.


Analiza kosztów zakupu mieszkania

Mieszkania, które podlinkowała mi Paulina w serwisie sprzedażowym wyceniane były średnio na 175 000 złotych. Były to mieszkania zbliżone charakterystyką do tego, w którym mieszka: blok, ta sama lub sąsiednia dzielnica, około 50 metrów kw. Zakładam, że czynsz i inne opłaty wynosiłyby tyle samo – gdzieniegdzie czynsz był podawany w tej samej kwocie. Podobno przy kupnie mieszkania można utargować około 10% (7,5% to średnia dla całej Polski). Załóżmy zatem, że ostatecznie za to mieszkanie Paulina zapłaciłaby 157 500 zł.

Opłaty związane z zakupem mieszkania

  • Podatek od czynności cywilnoprawnych (2%) 3150 zł
  • Opłaty notarialne 1000 zł (taksa np. 700 zł + VAT i opłata za dwa odpisy notarialne)
  • Założenie księgi wieczystej 60 zł
  • Wpis prawa własności w księgę wieczystą 200 zł
  • Prowizja agencji nieruchomości 4843,13 zł (2,5%+VAT)

Koszty związane z zakupem na kredyt hipoteczny

  • Wpis hipoteki zwykłej w księgę wieczystą 200 zł
  • Podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki zwykłej 157,5 zł (0,1%)
  • Prowizja za udzielenie kredytu 2400 zł (2% od 120 000)
  • Ubezpieczenie nieruchomości za rok 120 zł

Razem 12 130,63 zł

Koszty zakupu nieruchomości wyliczył mi kalkulator na stronie Bankier.pl, aczkolwiek sprawdzałam rodzaje kosztów przy zakupie również na innych stronach.

Symulacja kredytowa

Załóżmy, że Paulina opłaci koszty zakupu i kredytu ze środków, które uzbiera na wkład własny. Zostanie jej zatem 37 869,37 zł. Cena mieszkania to 157 500 zł, czyli będzie miała 24% wkładu własnego. Wymagane minimum to 20%, zatem nie będzie musiała płacić ubezpieczenia od niskiego wkładu i będzie miała lepszą zdolność kredytową.

Przyjęłam, że prowizja za udzielenie kredytu wyniesie 2%. Kwotę o jaką Paulina będzie wnioskować ustaliłam w wysokości 120 000 tys. zł.

157 500 zł (cena mieszkania) – 37 869,37 zł (wkład własny po odjęciu kosztów zakupu) = 119 630,63 zł ≈ 120 000 zł

Przyjmuję do obliczeń oprocentowanie kredytu na poziomie 4%.

Paulina twierdzi, że na cele mieszkaniowe może wydać miesięcznie 1700 złotych (łącznie z ratą). Jeżeli jej rachunki pozostaną na stałym poziomie (575 zł), to może pozwolić sobie na ratę kredytu do wysokości 1125 zł.

Porównajmy kilka opcji dla kredytu w kwocie 120 000 zł

Wariant I - optymalny dla równychII – porównanie dla rat malejącychIII – rata w wysokości obecnego czynszu
System ratRównemalejącerówne
Okres spłaty11 lat11 lat14 lat
Wysokość raty1 125,2 zł1 309,09 zł (pierwsza rata)934,01 zł
Odsetki łącznie28 526,48 zł26 600 zł36 914,49 zł
Łącznie do spłaty148 526,48 zł146 600 zł156 914,49 zł

Najkorzystniej wyglądają raty malejące, ale taki system wymagałby płacenia przez ponad dwa lata raty wyższej niż preferowana przez Paulinę. Poniżej 1 125 zł raty zejdą dopiero po 28 miesiącu spłaty. Nie wiadomo też czy bank uznałby, że Paulina da radę spłacać takim systemem rat. Najmniej korzystnie wygląda III wariant, jeżeli Paulina chciałaby na ratę wydawać tyle samo, co na wynajem. Rata wynosiłaby trochę ponad 900 zł, ale kredyt spłacałaby trzy lata dłużej i zapłaciłaby 8 388 zł odsetek więcej w porównaniu do pierwszego wariantu.

Moim zdaniem cały ten interes nie wygląda źle. Cztery lata zbierania na wkład własny, 11 lat spłaty kredytu i Paulina będzie miała własne mieszkanie. Własnymi siłami, nie aż tak dużym kosztem. Dla porównania, przez te 11 lat Paulina zapłaciłaby łącznie wynajemcom aż 118 800 zł, to prawie tyle samo, co kwota, o którą kredytuje. Oczywiście wzięcie kredytu to zawsze jest ryzyko, ale można je minimalizować, na przykład nadpłacając kredyt, co też zainteresowana zamierza robić. Oczywiście warto dopytać kogoś kompetentnego, czy ten scenariusz jest w ogóle możliwy.

Kalkulator kredytowy

Do własnych kalkulacji możesz użyć mojego kalkulatora kredytowego uwzględniającego nadpłaty, który jest do pobrania bezpłatnie w tym wpisie lub na przykład skorzystać z kalkulatora na stronie bankier.pl.

Nie pracuję w banku. Nie jestem też doradcą kredytowym czy finansowym, więc moje kalkulacje finansowe i symulacje mogą posiadać błędy. Nie sugeruj się nimi przy podejmowaniu swoich decyzji finansowych. To tylko moje prywatne opinie.

Co mogę doradzić Paulinie, żeby zwiększyła swoje szanse na zakup mieszkania?

  • Budowanie wiarygodności kredytowej. Wiarygodność kredytowa to nie to samo co zdolność kredytowa. W uproszczeniu, wiarygodność, to zaufanie banku, że będziemy spłacać kredyt. Zdolność określa, na jaką kwotę lub wysokość raty możemy sobie pozwolić przy danych możliwościach finansowych. Wiarygodność kredytowa może się przełożyć również na korzystniejsze warunki kredytowe (np. niższą marżę banku). Do zdobycia wiarygodności przydaje się budowanie pozytywnej historii kredytowej. Możesz celowo kupować produkty na raty lub wziąć kartę kredytową i spłacać zobowiązania regularnie i terminowo. Musisz jednak się pilnować, żeby nie przekraczać limitu i nie wpadać w tarapaty finansowe, żeby tej wiarygodności nie utracić. Więcej o budowaniu wiarygodności znajdziesz na przykład na stronie Jak oszczędzać pieniądze.
  • Dbanie o oszczędności. Jeżeli oszczędzasz systematycznie dbaj, żeby oszczędności procentowały. Szukaj co jakiś czas dla nich dobrze oprocentowanej lokaty, konta oszczędnościowego lub innych produktów pozwalających pomnożyć oszczędności. Korzystne oferty lokat pojawiają się pod koniec miesiąca. Nie wszystkie lokaty wymagają zakładania konta w danym banku.
  • Przestrzeganie podstawowej zasady kredytowej: 30-20-20. Rata nie powinna stanowić więcej niż 30% dochodów – czym mniejszy procent, tym lepiej oczywiście (bezpieczniej). Kredyt nie powinien być brany na okres dłuższy niż 20 lat. Myślę, że Paulinie to nie grozi. Chociaż banki mogą ją zachęcać do mniej korzystnych warunków, na przykład dłuższej spłaty niż w naszych kalkulacjach. Ostatnie 20 to procent minimalnego wkładu własnego. Z założeń Pauliny wynika, że uzbiera więcej, bo 24 %.
  • Negocjacje. Warto negocjować cenę mieszkania, prowizję dla agenta nieruchomości oraz warunki udzielenia kredytu. Każdy jest gotowy przyjąć jakieś ustępstwa, każdy i tak na tym korzysta, warto więc zawalczyć o część dla siebie.
  • Sprawdzić możliwości. Warto byłoby nawet już teraz porozmawiać z doradcami kredytowymi, żeby upewnić się, jak wygląda sytuacja, kiedy chce się wziąć kredyt w pojedynkę – tylko na siebie. Czy trzeba dodatkowych zabezpieczeń? Czy ktoś musiałby ręczyć za jej kredyt? Ja niestety nie wiem jak to wygląda, a lepiej wiedzieć już teraz na ile realny jest ten plan.
Facebook By Weblizar Powered By Weblizar

Przypadek II. Wynajem mieszkania a utrzymanie domu na kredyt

W przypadku Pauliny porównanie wynajmu z kupnem mieszkania jest dość klarowne. Mieszkania są podobne do siebie, podobne są opłaty. Główna różnica wynika z wysokości czynszu i raty kredytu. Wiadomo, że nie dla każdego da się zrobić tak przejrzyste porównanie. Każdy przypadek jest inny. Różnią się ceny nieruchomości i koszty użytkowania ze względu na region czy typ aglomeracji.

Dlatego chcę przedstawić Ci jak te koszty zmieniły się dla nas. Porównanie jest dość skomplikowane, ponieważ my wynajmowaliśmy kawalerkę w bloku w małym miasteczku (36 m kw.), we dwoje i przez chwilę w troje (z małym dzieckiem), a teraz mamy dom na wsi (około 120 m kw.) i mieszkamy w nim we czworo. Myślę jednak, że komuś te informacje mogą się przydać, żeby trochę rozeznać się w temacie.

Koszty wynajmu mieszkania

W ostatnich miesiącach płaciliśmy 451,84 zł czynszu do spółdzielni, w tym:

  • Cyrkulacja ciepłej wody 28,6 zł
  • Fundusz remontowy 63,36 zł
  • Opłata eksploatacyjna 49,28 zł
  • Zaliczka na CO 180 zł
  • Zaliczka na gaz 21 zł
  • Zaliczka na podgrzanie wody 57 zł
  • Zaliczka na śmieci 24 zł
  • Zaliczka na ZW 28,6 zł

Do tego około 50 zł za prąd i 70 zł za Internet.

Razem koszty 571,84 zł

Wynajemcy płaciliśmy 350 zł miesięcznie.

Razem około 921,84 zł

Koszty utrzymania domu w przeliczeniu na miesiąc:

  • Podatek rolny i od nieruchomości 31,75 zł (381 zł rocznie)
  • Ogrzewanie około 200 zł (2400 zł rocznie)
  • Woda 25,79 zł
  • Prąd 132,21 zł
  • Internet 54,92 zł
  • Śmieci 32 zł
  • Wywóz nieczystości 20 zł

Razem koszty 496,67 zł

Rata kredytu 1285 zł

Razem 1781,67 zł

Koszty samych rachunków w domu są niższe w porównaniu do rachunków w mieszkaniu. Dużo taniej wychodzi woda. Mniej więcej tyle samo wydajemy na opał, chociaż metraż w domu mamy duuużo większy. Najdrożej płacimy teraz za prąd, bo właściwie wszystko na nim chodzi: piec, płyta indukcyjna, czajnik. Wcześniej do gotowania mieliśmy gaz ziemny, który wychodził tanio.

W naszym przypadku nie sprawdziłoby się myślenie, że w miejsce kwoty płaconej za najem możemy spłacać ratę kredytu. 350 zł zamieniliśmy na 1285 zł. Ale też nieruchomości różnią się diametralnie.

Słowo końcowe

Mam nadzieję, że dzięki powyższym wyliczeniom będziesz wiedziała z jakimi kosztami trzeba się liczyć zarówno przy wynajmie mieszkania, jak i zakupie na kredyt. Oczywiście każdy przypadek będzie inny, bo różne są ceny mieszkań i koszty wynajmu w zależności od jakości nieruchomości czy jego lokalizacji. No właśnie…

 

Jak ceny mieszkań i wynajmu wyglądają w Twoim mieście (nie zapomnij podać nazwy miasta:) ???

 

Wysyłam same konkrety

To Cię może zainteresować: